鳳凰娱乐场官方网站|长租公寓生意经:先赔钱抢占市场 再通过涨价盈利

2020-01-11 16:28:45 

鳳凰娱乐场官方网站|长租公寓生意经:先赔钱抢占市场 再通过涨价盈利

鳳凰娱乐场官方网站,近日,新京报记者调查发现,一套房源在3天内被两家公寓机构争相竞价,最终从7000元/月抬至13000元/月。机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及市场租金的“天花板”。

“一线城市租金上涨”成为近日人们持续关注的热点话题。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出:“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源”。在承诺后不久,租赁企业“哄抬房租”的行为却依然存在。

近日,新京报记者调查发现,一套房源在3天内被两家公寓机构争相竞价,最终从7000元/月抬至13000元/月。机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及市场租金的“天花板”。

  抬价不止

压低报价 再加价直至触及“天花板”

在出租房源挂出后的三天内,两大公寓运营商将租金从每月7000元抬升到了13000元。

在租赁企业被约谈之后,新京报记者再次调查了长租公寓收房的情况,以及时反映租赁企业整改情况以及真实的收房过程。

8月22日,记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家的工作人员,其给出的报价是7000元/月,与此同时,记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格,此后,记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公寓运营商机构B。

8月22日上午10点57分,自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后,36分钟后,上述工作人员再次致电表示:“租金可以给到9000元/月,公司按时给你打钱,帮你装修,帮你打理。”

12点10分,机构A的收房员再次打电话称,“我们可以给到9500元/月的价格。”当记者表示不认可此价格时,该收房员又称,把这三居可以改成四居,最多给到11000元/月的“天价”,但是我们每年有一个月的免租期(每年需要留出一个月免费期,作为长租公寓运营商等待租客的时间)。

5分钟后,机构B工作人员来电话表示,“我们给出的租金肯定比机构A高,价格在11500元/月以上。你们附近的同类房源我也看了四五套了,先给11800元/月的价格。”

当记者表示价格太低时,机构B工作人员当即表示,“可以给到12000元/月的价格,最近在整治市场,我们还有一个一年3%的涨幅,租金给付形式是押一个月付三个月,我们要打隔断再做出租。”

12点30分,机构A的收房员再次来电称,“我跟领导说了,12200元/月行吗?第一年免租期35天,以后每年免租期都30天,签订五年合同行吗?每年租金不变,都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

稍后,机构A收房员又在电话里表示,“租金可以给到12500元/月,这已经高出市场价格了。”

8月23日上午,机构A收房员再次打电话询问房源,记者强调:“低于13000元/月不要再打电话了。”8月24日,机构A收房员再次来电表示,有客户可以接受13000元/月的租金。

在出租房源挂出后的三天内,在两大公寓运营商的推动下,租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来估算,该房源合理的市场租金是11500元/月。

通过上述收房过程可以看出,机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及目前市场租金的“天花板”。

目前在租赁市场,这一加价行为不断上演,房东自然愿意以更高的价格出租,而租客能在租房网站上看到的租金信息就是经过一番加价后呈现的,这一过程显然推高了房租的上涨。

值得关注的是,8月19日,机构A在约谈后曾经公开表示:“不存在抬高租金的情况。”事后,新京报记者向该中介工作人员求证上述调查的情况,但是遭到对方回绝。

抬价背后

规模为王 资本驱动

规模是企业生存的首要因素。为此,租赁机构不惜以先期赔钱的方式来抢占房源。

事实上,抬高价格会增加租赁机构的收房成本从而削减盈利空间,那么,机构为何还不遗余力地抬高房源价格呢?

对于收房背后的逻辑,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖回应了记者的问题:“抬价是行业性的,但是,客观上确实推高了租金的价格”,高靖解释了抬价背后的规模扩张需求:“公寓类的企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的,公寓类的企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现的。”这其中,规模是企业生存、扩张以及扩大盈利空间的首要因素。

在扩大规模的时候,租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源,房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。

一位相寓的收房员告诉记者:“我们收了房子第一年对外出租价格可能会赔钱,到了第二年和第三年再盈利。”据了解,类似自如、相寓、蛋壳等租赁机构在向房东收房时,通常会签订3年及以上的合同,对房东而言,合同期内的房东收到的租金是相对固定的或者只有微幅的调动。

一位将房源租给自如的房东告诉记者:“我的房子位于朝阳区青年路附近,三室一厅的房子在两年前租给了自如,当时租金是5800元/月,而后自如对房子做了装修,两年内按照合约租金没有上涨,我们收到的一直是5800元/月。但是,这期间周边同户型的房子租金已涨到万元以上,我们预备再签合约时涨价。”

另一方面,对租客而言,公寓机构通常与其签订为期一年的租约,租金每年会随着市场价格进行上涨。自如的收房员告诉记者:“公司系统会有一个市场报价,根据周边租金来进行上下浮动,续约调价时也会依据系统报价来进行调整。”

不仅如此,记者了解,在收房时,收房员的绩效是按照收房的数量来进行考核的,这会倒逼收房员为了拿下房源而去主动抬高租金。

一位要求匿名的业内人士向记者表示:“现在机构抢房源,就和滴滴与优步此前争夺市场一样,先期不惜亏本,而一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。”

值得关注的是,多数租赁机构背后都有资本力量的入驻。6月,蛋壳公寓刚刚完成7000万美元B+轮融资,由老虎环球基金领投,华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)继续跟投。自如也在今年年初获得40亿人民币A轮融资,领投方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构,成为中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。

资本入驻给租赁机构的规模扩张提供了资金支持,但是,资本是逐利的,抢房源的背后是占据市场,占据市场后就追求盈利目标。

长租公寓资深研究人士全雳表示:“实业不景气,社会游资和机构资本流入租房市场,资本是趋利的,频繁融资、抢占房源,推出租金贷等等,这一切行为都助推了一线城市房租上涨。”

事实上,租赁机构自身也担忧抢房源,蛋壳公寓创始人也向记者表示:“如果任由抢房源的现象继续发生,一方面,租金会被越抬越高,另一方面,很容易形成一家独大的局面。”

一旦一家独大的局面形成,房东和租客都是受害方,房东失去定价权,租赁机构会最大力度降低收房成本,同时进一步提高租金价格,实现更大的“剪刀差”收益。

目前,由于租赁机构刚刚进入租房市场不久,我国租房市场的供给方还是以个人房东为主,租赁机构提供的房源量总体占比较小。此次,租金上涨成为热议的话题背后也充分反映了人们对于资本进驻租房市场的担忧。

  租赁出路

政府监管 多重供给

除北京外,南京、深圳、西安等城市发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

在我国租赁市场发展的关键时期,怎样才能稳定租房市场,遏制租金过快上涨呢?

不久前,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门就“抬高房源价格”约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

作为被约谈方之一,蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩在接受记者采访时表示:“所有的租赁企业应该接受政府监管。租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。”

作为租赁机构的代表,蛋壳公寓希望政府能进一步加强监管,并建议政府或许可以着手建立租赁备案制度。

同时,崔岩还建议按照租客分层的思路,构建租房保障体系。“对于底层租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。”

全雳也建议称:“政府应该加大公租房、保障房、廉租房的供应力度,尽快引入社会化机构一起参与,拿出便宜的土地或者闲置的物业,一起开发;同时,建立住房租赁准入机制,对于合格的公寓运营商提供低成本的房源。”

事实上,在北京房租过快上涨的背景下,北京市已经宣布加大保障性住房建设力度,加快公租房供应分配。近期,西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告,集中启动近5000套公租房供应分配工作。

截至目前,除北京之外,南京、深圳、西安等城市对租房市场进行调控,发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

其中,南宁市的重点在于“鼓励开发商出租库存商品住房”,同时,南宁拟建立“住房租金发布制度”来规范管理住房租赁市场。深圳市则从完善住房租赁法律法规、建立租金价格管理制度、探索实施稳租金商品房制度三大举措严防“城中村”借改造变相涨价。

“值得注意的是,政府监管有一个边界问题。我认为设立租金管制是一个误区,因为除保障性的租房外,租金价格还得交给市场来决定,最重要的是先建立一个完整的租赁信息和租金平台,这样偏离市场的价格就会被辨识出”,全雳表示:“租金问题本质是供求,租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求关系。”

  蛋壳公寓

政府“兜底”价格剩下的交给市场

日前,作为长租公寓运营企业的代表、最近深陷“舆论漩涡”的蛋壳公寓相关人员接受了新京报记者的采访。其中蛋壳公寓创始人兼CEO高靖、蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩针对“抢房源”“规模战”“租金涨”等话题发表见解,并对租赁行业的健康发展提出了建议。

新京报:蛋壳公寓的收房逻辑是怎样的?

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:商业的本质是用最少的成本去收最好的房源。市场经济有充分的竞争,在这个过程中,蛋壳是依靠互联网大数据系统出价,进行风险控制,评估四个风险,包括区域风险、出租风险、成本风险、收益风险,特别是近期作出承诺后,一旦房东的预期或者友商的出价高于我们系统的出价,我们坚决是不会收进来的。未来,希望政府能对租房出台指导价格,我们的系统将价格锁死在一个指导价格的波动范围内。

抬价是行业性的,但抬价客观上确实推高了租金的价格,这就需要政府进行管控。

新京报:怎么看待政府的监管措施?对于租赁市场的发展,有什么建议?

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩:所有的租赁企业应该接受政府监管。当然,政府不能参与定价,这是违反市场规律的,但是,租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。

首先,建立租赁备案制度。由政府牵头建立房源和租金的大数据平台,房源和租金信息是透明的,比如,哪家企业高于指导价格30%就予以处罚。

其次,建立租房保障体系。在调控方式上,我的建议是进行用户分层,对于低收入的租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。

新京报:蛋壳公寓目前的盈利模式如何?

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:公寓类企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的。对公寓类企业而言,空置率是非常重要的,比如,毛利率有15%,而有5%空置率的话,毛利率就降低至10%。

公寓类企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现,而不是靠抬高租金。

新京报:你怎么看待杭州鼎家长租公寓“爆仓”事件?

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩:“爆仓”这个词是不准确的,这个词来自于P2P领域,爆仓是吸收社会资金然后跑步,但是,杭州鼎家长租公寓破产的根本原因在于运营不善,和用不用金融手段无关。

公寓和金融机构合作,金融机构会提前做尽职调查,根据企业运营情况具体进行额度授信。在贷款方式上,比如有租客自愿选择月付的方式,这时,租客与租赁企业签订租房合同,同时,企业将租赁合同给到银行,银行与租客进行沟通,对其资质进行鉴定,征信通过后,租客与银行签订合同;最后,金融机构将一年的租金先支付给企业,但是,此资金也不能挪作他用,用途限于主营业务,比如拿房子、装修等。在此过程中,“金融骗局”“套路贷”其实是很难进行的。

新京报记者 徐倩 张建

bet线上娱乐开户

随机推荐
  • 豆瓣评分9.0,这部值得每位家长观看的教育纪录片,真实触目惊心

    「和千寻一起看电影」 第39期《高考》是史岩导演拍摄的六集纪录片,2015年开始在中央电视台记录频道播出,引起了强烈的社会反响,豆瓣评分高达9.0。2014年,中国有大约45万人出国留学,2017年,我国高考的报名人数持续下降,未达到50%的高等教育普及红线。高考制度从举国欢呼到改革与重建,其背后是中国国情的变化和人们对教育需求的日益多元化。这部纪录片在豆瓣上评分高达9.0,时至今日,它依然是值得 [详细]

    2019-12-23 08:13:24
  • 贵州一民事案件为何7年3次重审?检察院发出检察建议

    贵州黔西南州一起民事诉讼案,历时7年无果,期间法院先后3次发回重审。意外的是,他收到了黔西南州检察院向黔西南州中院发出检察建议书的通知。黔西南州检察院在该通知书中称,“已于2016年5月19日以黔西南检民(行)违监[2016]52230000001号检察建议书向黔西南州中级人民法院提出检察建议。”于是贵州省高院裁定,撤销原判决,发回重审。黔西南州中院将案件指定贞丰县法院管辖。据判决书显示,2014 [详细]

    2020-01-11 08:31:17
  • 济南一老人被蜱虫叮咬后身亡,专家提醒:别让蜱虫成了“夺命虫”

    近日,有市民反映,在历城区港沟街道桃科村,一名老人因被蜱虫叮咬身亡。7月底,村里老人被蜱虫叮咬而不幸离世的消息已经传开了,村民称,葬礼在多天前就已经办完。而王元宝的老伴正是在采摘花椒的过程中被蜱虫叮咬了。但是,王元宝老人的老伴当天早上五点多被送进传染病医院,第二天十点就不幸离世了。距离老伴去世已经十多天了,72岁的王元宝仍要冒着被叮咬的风险,上山采摘花椒,以此维持家里生计。 [详细]

    2020-01-11 12:59:50
  • 专家:特朗普制造的压力 或将给中国提供战略机遇

    如何正确判断世界局势发展并据此确立中国崛起战略?苏联的解体不是西方遏制的结果,是苏联战略决策失误导致的。建立世界领导地位有三个基本的路径,以武力胁迫,以利益诱惑和以样板吸引他国接受本国领导。特朗普给我们提供了一个战略机遇,就是进一步开放的理由。利用特朗普制造的压力,加快和加大我国的开放政策,这必将促进国内落后行业的转型。 [详细]

    2019-12-22 20:56:10
  • 改革开放以来我国教育事业发展成就

    改革开放以来,我国教育事业发展取得了辉煌成就,为实现中华民族伟大复兴提供了强大的人才储备和智力支持。围绕改革开放以来我国教育事业发展的相关问题,记者采访了专家学者。中国教育事业的蓬勃发展,不仅推动了中国的现代化,利国利民,而且有助于世界的发展,功在千秋。  改革开放以来,中国教育持续快速发展,在规模高速扩张的同时,质量水平也得到有效改进,缩小了与发达国家的差距。 [详细]

    2019-12-22 21:06:50
  • 武都区:这个查违神器让违法建设无所遁形

    目前,武都区“高空瞭望”监控平台已正式运行,能够清晰的实时反映市区影像,借助科技的力量,对重点区域实施监控,准确及时发现,及时处置,实现了无死角全覆盖监控。高空瞭望系统采用远距离高清激光夜视仪、红外热成像仪、多光谱夜视仪进行观察、搜索监视、跟踪目标,实现24小时昼夜连续监控。无论是在白天、夜间均能全天候24小时工作,能高效的发现、识别和确认目标。 [详细]

    2019-12-22 21:01:41
  • 737MAX复飞前 美航企将通过试飞证明安全性

    在737max因两起致命坠机事故而全球停飞八个月之后,监管部门正在考虑是否允许它复飞。但这次,美国航企准备在不运载购票乘客的情况下进行多次飞行,这样它们就能公开保证,737max所有系统均正常工作,包括导致此前两起坠机事件的自动飞行控制系统mcas。从监管部门批准737max复飞,到航空公司再次作好运载乘客准备,可能需要一个月或数月时间。它们计划在首批飞行员完成训练之后,执飞一些737max航班。 [详细]

    2020-01-02 10:20:02
  • 卡塞尔·马泰勒:进博会给了南非企业展示自己的平台

    南非小型企业发展部副部长卡塞尔·马泰勒出席并发表致辞。他表示,进博会给了南非的企业一个很好的平台去展示自己的产品与成就,南非也愿意与中国的同行们建立起商业上的联系。以下为嘉宾致辞全文:卡塞尔·马泰勒:非常感谢邀请我来到今天的会议,也感谢大家邀请我代表本国政府发言,我想代表南非人民,代表我们的总统向大家致意。 [详细]

    2019-12-24 19:40:19
  • 副部被”双开“10天后,省委常委会召开通报会议

    据《新湖南》客户端消息,9月17日,湖南省委常委会召开会议,通报中央纪委国家监委给予向力力开除党籍和公职处分的决定。湖南省委书记杜家毫主持会议并讲话。据公开简历,向力力生于1962年9月,仕途一直在湖南。2016年,向力力任湖南省副省长,成为省部级官员。2018年,向力力转任湖南省人大常委会副主任,至今年5月落马。9月7日,向力力被“双开”。 [详细]

    2020-01-05 13:18:29
  • 量有多大,心有多静;心有多静,福有多深

    心静不静,和环境无关。最深的宁静,来自最宽广、包容的胸怀。福深福浅,不在于能笑着迎来多少,而在于能看淡多少失去。花谢芳不败,心静人自在。心静了,才有闲心品味出已有的每天醒来都要比前一天更强大,直视自己的畏惧,擦干自己的泪水,向前走,别怨,别停。你做的多,有人责难你。 [详细]

    2019-12-24 18:14:44